การตรวจสอบอาคาร

            การตรวจสอบอาคารตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แบ่งเป็น 2 ประเภท คือ

v  การตรวจสอบอาคารใหญ่

เป็นการตรวจสอบโครงสร้างอาคารและระบบทุกระบบ โดยให้ กระทำทุก 5 ปี ในการตรวจสอบใหญ่ทุกครั้ง ผู้ตรวจสอบต้องจัดทำแผนต่างๆ ดังนี้

1) แผนปฏิบัติการการตรวจบํารุงอาคารและอุปกรณ์ประกอบ ของอาคาร รวมทั้งคู่มือปฏิบัติการตามแผนดังกล่าวให้แก่เจ้าของ อาคาร เพื่อเป็นแนวทางการตรวจบำรุงรักษาและการบันทึกข้อมูล การตรวจบำรุงรักษาอาคาร

2) แผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร ประจำปี รวมทั้งแนวทางการตรวจสอบตามแผนดังกล่าวให้แก่เจ้าของ อาคาร เพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของ อาคารประจำปี

v  การตรวจสอบอาคารประจําปี

เป็นการตรวจสอบตามแผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร ประจำปีที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทำไว้ในการตรวจสอบใหญ่ การตรวจสอบประจำปีให้กระทำในช่วงปีระหว่างการตรวจสอบใหญ่ ประจำทุกปี

ประเภทของอาคารที่ต้องตรวจสอบ

การตรวจสอบอาคารเป็นเรื่องจําเป็นที่ควรดำเนินการ อย่างสม่ำเสมอ ไม่ควรหลีกเลี่ยง เพียงเพื่อแค่ลดค่าใช้จ่าย แต่สุดท้าย เมื่อเกิดเหตุร้าย หรือเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดขึ้น ตัวเจ้าของอาคารเอง จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ซึ่งจะได้ไม่คุ้มเสียกับสิ่งที่หลีกเลี่ยงไป ในปัจจุบันมีอาคารที่ต้องตรวจสอบตามกฎหมาย 9 ประเภท

1. อาคารสูง หมายถึง อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ โดยมี ความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป การวัดความสูงของอาคารให้วัดจาก ระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยา ให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด

2. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ หมายถึง อาคารที่ ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคาร หรือส่วนใดของอาคารเป็น ที่อยู่อาศัยหรือประกอบ กิจการประเภทเดียวหรือ หลายประเภท โดยมีพื้นที่ รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ขึ้นไป

3. อาคารชุมนุมคน หมายถึง อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่บุคคลอาจเข้าไปภายใน เพื่อประโยชน์ในการชุมนุมคนที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป

4. โรงมหรสพ หมายถึง อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่สำหรับ ฉายภาพยนตร์ แสดงละคร แสดงดนตรี หรือการแสดงรื่นเริงอื่นใด และมีวัตถุประสงค์เพื่อเปิดให้สาธารณชนเข้าชมการแสดงนั้นเป็นปกติ โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม

5. โรงแรม ตามกฎหมาย ว่าด้วยโรงแรมที่มี จำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องต่ออาคารขึ้นไป

6. อาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดหรืออาคารอยู่อาศัยรวม หมายถึง อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับ หลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละ ครอบครัว โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป

7. อาคารโรงงาน ตามกฎหมายว่าด้วยโรงงานที่มีความสูงมากกว่า 1 ชั้น และ มีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป

8. ป้าย หมายถึงป้ายหรือสิ่งก่อสร้างสำหรับติดหรือตั้งป้าย ซึ่งมีความสูง จากพื้นดินตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตร ขึ้นไป หรือป้ายที่ติดตั้งหรือตั้งบนหลังคาหรือดาดฟ้าของอาคาร ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป

9. สถานบริการ ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป

การตรวจสอบอาคารจะต้องตรวจสอบอะไรบ้าง

คําถามหนึ่งที่เจ้าของอาคารและผู้ดูแลอาคารมักจะถามหรือ สงสัยอยู่เสมอคือ เราจะทราบได้อย่างไรว่าอาคารของเราจะต้อง ตรวจสอบอะไรบ้าง
อย่างที่กล่าวไปแล้วตั้งแต่ต้นว่า การตรวจสอบอาคารและ อุปกรณ์ประกอบอาคารเป็นสิ่งจําเป็นอย่างยิ่งยวด เพราะหากขาด ความรัดกุมในการตรวจสอบอาคารก็จะส่งผลกระทบต่อความปลอดภัย ของผู้ที่ใช้อาคาร รวมถึงพื้นที่ข้างเคียง ซึ่งอาจมีความเสียหายต่อชีวิต และทรัพย์สินตามมา
ด้วยเหตุนี้จึงต้องมีการกำหนดหลักเกณฑ์ในการตรวจสอบ อาคารขึ้น เพื่อเป็นมาตรฐานในการตรวจสอบและจัดทำรายงานต่อ เจ้าพนักงานท้องถิ่น
ในปัจจุบันได้มีการกำหนดหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคารขึ้น ในกฎกระทรวง กำหนดคุณสมบัติเฉพาะของผู้ตรวจสอบ หลักเกณฑ์ การขอขึ้นทะเบียนและการเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ และหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร ได้แบ่งการ ตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารเป็น 4 ส่วนหลักๆ ด้วยกัน คือ
1. การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร
2. ความปลอดภัยของระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร
3. การตรวจสอบสมรรถนะของระบบและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารเพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร
4. การตรวจสอบระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร

Ø การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร

ความมั่นคงและความแข็งแรงของอาคารเป็นสิ่งสำคัญต่อความ ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของประชาชน โดยเฉพาะผู้ใช้อาคาร เพราะหากอาคารขาดความแข็งแรงปลอดภัย จะทำให้อาคารโค่นทรุด และพังทลายลงมาในที่สุด ซึ่งสาเหตุที่ทำให้โครงสร้างของอาคาร เกิดความเสียหายน้ัน อาจเกิดได้จากการที่อาคารดังกล่าวอยู่ในพื้นที่ ที่ประสบภัยพิบัติต่างๆ เช่น อัคคีภัย อุทกภัย แผ่นดินไหว การต่อเติม ดัดแปลงอาคารที่มีอยู่เดิม การขาดการบำรุงรักษาอาคารอย่าง เป็นประจำและต่อเนื่อง เป็นต้น

ผู้ตรวจสอบอาคารจะตรวจสอบและพิจารณาตามสภาพที่เห็น และการใช้งาน หากว่ามีการเสื่อมสภาพของโครงสร้างอาคารที่ ส่งผลกระทบต่อความปลอดภัย ก็จะให้เจ้าของอาคารหรือผู้ดูแลอาคาร จัดการปรับปรุงแก้ไขต่อไป

รายการที่ต้องตรวจสอบ
• การต่อเติมดัดแปลงปรับปรุงตัวอาคาร
• การเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุกบนพื้นอาคาร
• การเปลี่ยนสภาพการใช้อาคาร
• การเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุตกแต่งอาคาร
• การชํารุดสึกหรอของอาคาร
• การวิบัติของโครงสร้างอาคาร
• การทรุดตัวของฐานรากอาคาร

Ø การตรวจสอบระบบและอุปกรณ์ประกอบ ของอาคาร

นอกจากโครงสร้างอาคารแล้ว ระบบและอุปกรณ์ประกอบอาคาร ก็มีความสำคัญอันเกี่ยวเนื่องกับความปลอดภัยด้วย เช่นเดียวกัน ซึ่งได้แก่ ระบบบริการและอํานวยความสะดวก ระบบสุขอนามัยและ สิ่งแวดล้อม และระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย การตรวจสอบน้ันจะมุ่งเน้นไปที่การประเมินความสามารถในการ ทำงานของระบบต่างๆ ว่าอยู่ในเกณฑ์ดี สามารถใช้งานได้ตามปกติ

1) ระบบบริการและ อํานวยความสะดวก ผผู้ตรวจสอบ อาคารจะเข้าไปตรวจสอบ ในส่วนของสภาพของอุปกรณ์ ประสิทธิภาพการใช้งาน การ ดูแลรักษาและการซ่อมบํารุง ที่ผ่านมา รวมถึงความปลอดภัย ในการใช้งานต่างๆ

รายการที่ต้องตรวจสอบ
• ระบบลิฟต์
• ระบบบันไดเลื่อน
• ระบบไฟฟ้า
• ระบบปรับอากาศ

2) ระบบสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อม เป็นระบบที่มีความ สำคัญต่อสุขภาพของผู้ที่ใช้อาคารและผู้ที่อาศัยอยู่บริเวณข้างเคียง โดยปกติแล้วผู้ตรวจสอบอาคารจะตรวจสอบสภาพแวดล้อมทั้งภายใน และภายนอกอาคาร ตรวจสอบสภาพของอุปกรณ์ต่างๆ ประสิทธิภาพ การจัดการ และการทำงานของระบบ ที่สำคัญจะต้องไม่สร้างมลพิษ ต่อชุมชนและสิ่งแวดล้อม

รายการที่ต้องตรวจสอบ

• ระบบประปา
• ระบบระบายน้ำเสียและระบบบําบัดน้ำเสีย
• ระบบระบายน้ำฝน
• ระบบจัดการมูลฝอย
• ระบบระบายอากาศ
• ระบบควบคุมมลพิษทางอากาศและเสียง

3) ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย อัคคีภัย หากเกิดขึ้น จะกลายเป็นเหตุร้ายแรง ส่งผลเสียหายต่อชีวิตและทรัพย์สินของ ผู้ที่เกี่ยวข้องได้ จึงจําเป็นต้องตรวจสอบระบบดังกล่าว เพื่อให้แน่ใจว่า สามารถใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพในกรณีที่เกิดเหตุการณ์จริง ทั้งในแง่ของการป้องกันและระงับอัคคีภัย

รายการที่ต้องตรวจสอบ
• บันไดหนีไฟและทางหนีไฟ
• เครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน
• ระบบระบายควันและควบคุมการแพร่กระจายควัน
• ระบบไฟฟ้าสํารองฉุกเฉิน
• ระบบลิฟต์ดับเพลิง
• ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้
• ระบบการติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง
• ระบบการจ่ายน้ำดับเพลิงเครื่องสูบน้ำดับเพลิงและหัวฉีดน้ำดับเพลิง
• ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ
• ระบบป้องกันฟ้าผ่า

Ø การตรวจสอบสมรรถนะของระบบและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารเพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร

หลายครั้งหลายหนที่เราเห็นภาพข่าวเหตุการณ์การเกิดเพลิงไหม้ หรือเหตุต่างๆ แล้วผู้คนวิ่งหนีออกนอกอาคารไม่ทันการณ์ ทําให้ สูญเสียชีวิตจำนวนมาก ด้วยเหตุนี้อาคารต่างๆ จึงจําต้องมีเส้นทาง และสิ่งสนับสนุนอื่นๆ เพื่อให้สามารถอพยพออกจากอาคารได้อย่าง ทันท่วงที

รายการที่ต้องตรวจสอบ
• สมรรถนะบันไดหนีไฟและทางหนีไฟ
• สมรรถนะเครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน
• สมรรถนะระบบแจ้งสัญญาณเหตุเพลิงไหม้